資産を保有する

一棟物件は金融機関も資産と認知してくれる
なんで？と思われた貴方に説明します。
バブルの学習を金融機関は確実にしているからです、今の銀行融資は選別融資です。融資対象物件の担保価値と融資予定者の属性を重視します。土地はかっての神話は消えても不動産の基本ですから選択さえ間違えなければ、土地は資産です。
駅に近い事、これが何よりも重要です。JRなら最高ですが私鉄でもOKです、千葉県では1番・総武線（本線じゃないですヨ）2番・東京メトロ東西線3番・ＪＲ京葉線、常磐線　勝手にランク付けましたが、要は東京に一直線がベストです。これはサブリース付ける時も有利です。駅近が1番。
道路付け、その物件がどんな道路に接道しているのか。
公道に面して私道が無いのがベストで間口は広いほど良し、南公道面なら尚よしです。ただし公道に接道していても間口2mの敷地延長の物はダメ。普段何げなく歩いてる道路、道には全て名称が付いてますので確認して下さい。極力私道は避けましょう。

ワンルームマンション投資術？

一棟物件が不動産投資の王道
今から25年も前に「ワンルーム・マンション投資術」といった本が一部の若い不動産営業マンの必読書だった事が有りました・
著者は東京の中野で不動産会社を経営されてました。内容は節税対策目的で、自己資金を最小限に抑えワンルーム・マンションをローンを活用して購入、金利、減価償却費（定率法）、諸経費を計上して不動産賃貸収支を赤字にして、給与所得と損益通算して所得税の還付を受ける、住民税も減額される良いことばかりで、当時の若いサラリーマンには人気の不動産投資でした。
時代背景として今では信じられない高金利（都市銀で8.2％・ノンバンクで10％）と減価償却の定率法が使えた、不動産業界が不景気で都内の一等地のマンションでも虫食い状態で完売できない状況が在りました。従ってそんな売れ残りのマンションを2DKでも3DKでもとにかく投資用として販売したんです、「利回り保証付」で。私も沢山売りました。
区分所有マンション1室の賃貸経営は「満室かゼロ」しかない。
キャピタルゲインはまず望めない。
売却が容易でない。
コレだけは忘れないでください。

キャシュフロー

不動産投資の肝！キャシュフロー
　　キャシュフロー＝収入－経費
いたってシンプルです、って言うか商売の大原則ですネ。
不動産投資の「高利回り物件」は建築後の年数が高い物が多いのが特徴です。表面利回りを多くするには物件価格を低くすれば高利回りになりますが、それよりも貴方がその物件の大家さんになった時に、物件価格以外に出て行くお金を極力抑える必要が有ります。
買い付けを満額で出して、購入条件に建物の外観のリフォームを入れたりするか、リフォーム済みの物だけ選択する等いかに出費を抑えるかが大切な事です。節税対策が目的ではなくあくまでも実質的な収益が目的なんですから、安易な妥協はせずに粘り強く交渉する事です。安定したキャシュフローが次の物件購入の際の金融機関との有利な交渉材料になります。
表面利回りでは判らない実質的な収益を、担当者を通じて現所有者に確認を取ることが、最終決断の前に不可欠です。
手元にお金が残らなければ、以後の買い増しは無理です。

任意売却の取り組み方。

閉鎖型市場の任意売却だからオイシイ
民事執行法が数度改正され、不当な占有が排除され競売妨害と見做されれば警察までもが介入出来る様になり、期間入札からリスクが大幅に減少した結果、期間入札はオークションになりました。それはそれで良い事ですが、期間入札は貴方もご覧になる不動産情報のポータルサイトの情報と同じレベルまで、誰でも知りえる情報に為りました。しかし任売の情報は前述した如くいまだに限定情報です、更に競売を取り下げるには幾つかのハードルが在ります。
競売は債権者が申し立てたのですから、債権者が取り下げを申し立てる事もできますが、裁判所を納得させる条件が必要になります。
はっきり言って不動産の初心者や片手間で出来る作業ではありませんが、経験豊富で信頼できる業者とタイアップできれば、以前の期間入札での競落と同様の「高利回り・高収益」な物件が貴方の物になります。

配当要求の終期の公告

競売開始決定後の任売
競売手続が開始されると、「配当要求の終期の公告」なんてものが裁判所の掲示板に貼りだされます、その意味はその物件の他の債権者に債権額等を届出なさいよ、と言うのが本旨なんですが・・・実際に閲覧してるのは、競売情報誌の人や競売・任売専門の不動産業者なんです。これが唯一競売が開始された事を知る情報で、毎週公告されますが、この公告は裁判所でしか閲覧出来ません。
この情報をネットなり専門誌で閲覧すると、月に1万円は最低でも掛かりますが、裁判所に行くのが面倒な業者は情報屋さんから買ってます。当然私も購入してます。この公告から約6ヶ月程度で期間入札も完了します、例外も有りますが。しかしここで重要なのは競売の最終段階の「期間入札」までに競売申し立てされた物件の70％は、「取り下げ」られてしまいます。これが重要なんです。
本当にオイシイ物件は期間入札には出てこないんです！！
何故なのか？・・・
（注）公告日時は各裁判所により異なります

任意売却・任売って何だ？

任売・任意売却
貴方が所有する、ごく普通の状態のマイホームが子供の成長により手狭になり、買い換えようとして自宅を売りに出すのも任意売却です
所有者の意思で価格を決めて任意に売り出すのですから。しかし、ここで言う任売は少し趣が異なります。どこが違うのかと言うと、強制的な競売に対する任意売却。分かり易く説明しますと、任売もその時期が競売申請の前と後ではかなり趣が違います。
申し立て前の任売は水面下の売却ですから、その物件関係者か、弁護士、会計士あたりから業務提携（？）している不動産業者に情報が出る物です、表面上は普通の物件です。この情報はカナリ特殊な情報源になります。しかし、競売申し立て後の「任売」はある方法さえ理解すれば、宝の山になります。が！こればっかりは如何に玄人はだしでも、相手は裁判所であり大手金融機関です、貴方が競売申し立ての銀行の超優良顧客なら話は別ですが・・・しかし、ここら辺りが要するに大金持ちが、更に資産を増やすカラクリなんですヨ。
ですがそんな宝の山情報も裁判所に出向けば入手出来ます、形の上では。　有りますヨ、ここだけの情報が。

競売物件（けいばい・きょうばい）

競売物件・任売物件も視野に入れておきましょう。
いきなり競売（ケイバイ・キョウバイ）なんて言われても、怖くてダメ！
なんて声が聞こえそうですが、こんな市場も在る事は是非知っておいて下さい。
競売
何らかの理由により住宅ローンなり事業用借入金の支払いが延滞したり、不払いが継続すると金融機関は　抵当権を実行する為に裁判所に競売の申し立てを申請します。受理されればその不動産は差し押さえられ　競売の開始決定が公告されます。(専門用語が有ります)、これで裁判所＝国家権力による強制的な抵当不　動産の売却が始まります。こうなると所有者＝債務者の言い訳なんぞは無視です。裁判所の淡々としたス　ケジュールで事は運びます、で開始決定から約半年で大方の物件は売却完了、一件落着です。
私がこの業界に入った頃は（もう30数年前です）本当に怖い分野でまともな業者は立ち入り不可でした。　バブル崩壊後特に小泉総理大臣の時代に民事執行法が改正されて、誰でも参加できるオークションになり　ました。もつともその為に旨みは激減しましたが、そこで更なる裏技が「任売」です。