フラット35・2回

フラット35は物件価格の90％迄融資が受けられます。昨今の住宅ローンは金融機関により様々ですが、中には120％も融資可能なものも有ります。住宅購入の諸経費まで面倒を見てくれる訳ですが、借り入れ側の属性がかなり重要なんですが・・・更にフラット35は住宅金融支援機構が定めた建築基準に適合している事が条件です。かっての住宅金融公庫の所謂「公庫仕様」ですが、今ではどのハウスメーカーでも建売業者でも、それ以上の基準で建築していますから、建築確認証と検査済証を予め確認しておけば問題無いでしょう。フラット35に限らず長期固定金利ローンは各金融機関で、独自のモノを扱っていますので、自分がどれなら利用できるのか、長期間の利用ですから貴方に一番適しているモノを選択して下さい。

住宅ローンの最新の情報

長期固定金利が魅力の住宅ローン、それが「フラット35」
貴方はフラット35をご存知ですか？長期固定金利の住宅ローンがフラット35です。住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して実行している住宅ローンです。このフラット35は、都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用組合、信用金庫など大方の金融機関で取り扱っています。金利はそれぞれの金融機関により違います。固定金利が最長で35年間適用されます。重要なのは融資を受ける最初の金利です。国の低金利政策により、非常に安い住宅ローン金利が、あたりまえになってますがかっては住宅金融公庫が5.5％、都市銀が7.2％、ノンバンクで8～9％が常識でした。今、明らかに金利上昇局面に入っていると、現場では感じます。投資用物件の融資は実需物件の優遇とは大違いで、フルローンなんて夢の夢、銀行が相手にしてくれません。特に初めての事業用物件購入の方は注意が必要です。

長いことどんなブログにするか迷いに迷いましたが、今日から出直しです。
住宅ローン、リフォーム、中古マンション、オール電化住宅・マンション等、日常業務に関係の深い ネタで、尚且つ読んで下さる方に少しでも参考に為るよう努力します（汗）

ブログタイトルを近日変更します。

このブログは私にとって非常に大切な物です。
何と言ってもグーグルアドセンスの承認ブログですからネ。それだけに何とか格調高く、内容の有るブログにしよう！！なーんて思いましたが・・・ダメです。記事ネタが続きません（涙）長年不動産業の現場で仕事をしていても、あくまでも現業ですから理論とかには疎いのかな。
であれば、現場の人間が肌身で経験した不動産投資物件の経験を踏まえた内容に徹する事が、このブログを末永く維持管理できる事だと痛感しました。肩肘張らずに気楽に書き綴れる不動産投資の情報と、管理人独自のコメントを毎日（これが最重要）投稿できる内容にします。乞うご期待とは言いませんが、たまにどちらかのサイトからお越し戴いた方が、納得する様な現場からのレポートブログに変革します。理論的な事は毎日不動産投資のいろいろなサイトのRSSをリードしていますから、管理人が読んで「なるほど！」的なサイト・ブログ・メルマガは逐次紹介していきます。
本当に近日中に新装開店ですご期待下さい・
管理人敬白

投資用不動産の収益力・資産価値の新たな創造

投資用不動産の収益力・資産価値の新たな創造

不動産の収益力こそが当該不動産の価値である、という発想は日本でも大きな潮流となって来るでしょう。とは先日書きましたがこの考えが定着してくれば、駅に近い中古オフィス・テナント用の物件を、駅に近いという立地を活かしてリノベーションをして、用途を居住用投資物件に転換することによってその物件の収益力・資産価値を向上させることも実現可能です。実際、そうした方向性は既に現実に実行されています。今後こうした方法に限らず、投資用不動産の収益力・資産価値を最大化するための方法が活性化するでしょう。そうなれば今のインカムゲイン中心の不動産投資物件に、キャピタルゲインの魅力が加味されます。

金融テクニック?

金融テクニック

村上ファンド等が良くも悪くも注目される様になり世間一般に認知される様になったテクニックです。LTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさに諸刃の剣、ハイリスク・ハイリターンのテクニックです。
物件自体の力、純収益利回りを基本にした後で初めて、金融テクニックを活用することにより、更に多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです・・・と横文字を多用するといかにも！凄いテクニックみたいですが、バブル以前から流行ってた「ワンルーム投資術」で実行されていた方法と大差ないことですな。確かにこの方法で多くの善良なサラリーマン諸氏が、一時の節税効果で少し得をして、その後のバブル崩壊で競売の嵐、自己破産への道を突き進んだのが思い出されるのは、管理人だけですかネ。不動産投資には最低限の自己資金が必要なのは真実です。特に初めて不動産投資用物件を購入する、ごく普通の人には・・・その辺は次回です。

純収益利回りとは？

収益不動産の購入には純収益利回りが決定要素の重要ポイント
　
純収益とは不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。純収益を「不動産の販売価格」で割ったものがその物件の「純収益利回り」となります。これは物件の力を示す非常に重要な数字です。（正味利回り・ネット利回り・ NOI利回りとも呼ばれます）
これに対して純収益を「不動産の運用利回りに対する自身の最低欲しい利回り」で割ったものが「究極の収益不動産の購入希望価格」となります。 　
物件自体の力である純収益は、所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることは有りません。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する状況では別です。

投資用不動産価格決定の新たな潮流

★投資用不動産価格決定の新たな潮流★

日本では、土地がいくら、建物がいくら、という分け方で価格が決定されるケースが多いので

すが、米国では土地と建物の両方でどれだけの収益を生じるか！を基準に価格が決定されてい

ます。今後、収益還元法が普及するにしたがって、その建物なり土地なり、対象不動産が産む

収益が基本に取引がされる状況が広がって来ます。

具体的なことはどうなるかは分かりませんが、現実的に収益不動産物件（投資用不動産・事業

用不動産）については、収益還元の価格が価格決定の重要な一端を担っています。 　
まさにその不動産の収益力を担保として価格が決まっている世界です。要するに不動産の収益力こそが

当該不動産の価値である、という発想は日本でも大きな潮流となってくるでしょう。