不動産・不動産投資に必要な基礎知識集

放射線測定器・線量計（ガイガーカウンター）

2011-05-24T14:53:00.003+09:00

放射線測定器・線量計（ガイガーカウンター）

TERRA MKS-05

ウクライナ共和国　Sparing-Vist Center社から

直輸入、在庫有。

大口購入にも対応可！！

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放射線測定器・線量計を大量に輸入してます

2011-04-23T17:11:00.004+09:00

ECOTECT社製　TERRA MKC-0.5

放射線測定器・線量計　ガイガーカウンター

ゴールデンウィーク明けに入荷します。

詳細

住宅ローンの基礎知識

2008-09-15T17:58:00.002+09:00

２住宅ローンの返済は毎月払いのみにして安全・確実に
住宅ローンの返済にボーナスで併用をする人が減る
傾向にあるようです。
ボーナスは会社の業績によって金額が大幅に変わる
可能性があります。
ボーナスの収入に頼った住宅ローン返済を計画すると、
後でボーナスの支給額がカットされた時などに、家計が
苦しくなることも考えられます。
ボーナス併用しなければ返済できないような住宅ローン
計画はずっと先のことを考えると危険です。
お金はその時によって、いろいろな出費があるでしょう。
所得税や固定資産税などの税金もかかりますし、
子どもの教育費や家族の保険料など、他にも何か購入
する計画や余暇の計画、貯蓄の計画もあると思います。
夫婦共働の家庭であっても、将来ずっと奥さんが働いて
いると謂う仮定が不自然でしょう。
また、住宅のローンを返すために毎回のボーナスの
ほとんどを住宅ローンに使ってしまっては、住宅の為に
働いている様で何か侘しいですし、せっかくの大きな収入も
家族での楽しみがなくなってしまいます。
ローン返済は毎月払いだけにしておいた方が他の出費に
備えることができて、家計には安心でしょう。

住宅ローンの基礎知識

2008-09-14T10:58:00.002+09:00

それに対し、変動金利型は速やかに返済できれば
低金利ですむ反面、期間が長引けば長引くほど
金利が上昇すると言う方式になっています。
前者は安定を、後者はハイリスクハイリターンを
それぞれ含んでいるのです。
そして、その中間に位置するのが固定金利期間選択型
という訳です。
現在、最も多く利用されているのが固定金利期間選択型です。
全期間固定型ほど最低金利が高くなく、変動金利型ほど
リスクが高くない上に自分で固定期間を選択できる事が
人気の要因となっているようです。
住宅ローンの返済は大抵の場合、長期に渡って行われます。
それ故に、自分に合う返済方法をしっかり見極めなければ、
後々苦労してしまう事になるでしょう。
しっかりと計画を練って、無理のないプランを選択する事が
望ましいのです。
しかし現実の問題として住宅購入者の多くの方は、設計の
打ち合わせやカラーコーディネート、設備の選択には毎週
のように打ち合わせに参加しますが、いざローンの事に
なると業者任せのケースが多いのが不思議なんです。
まあ、業者にしてみれば完成引渡しまでは、夢の世界に
居て貰った方が都合が良い訳ですから・・・
これから始まる住宅ローンと言う巨大元金の支払い方法は、
5年後10年後のことより、いかに支払いやすいかを強調
するのがごく普通の営業でしょうから。
更に銀行の思惑も微妙に影響します。
良く判らないから業者・銀行のお薦めに乗るのではなく、
負債を資産にする確実・安全なローン選択を研究して下さい。
ローンの比較サイトの利用もお薦めです。

住宅ローンの基礎知識

2008-09-11T11:01:00.003+09:00

３住宅ローンの金利タイプ
住宅ローン、と一言で言っても、住宅ローンには
様々な選択肢がある事をご存知でしょうか？
どの金融機関で借りるのか、そしてどの様なプランを
選ぶのかで住宅ローンの金利は大きく変化します。
ここでは、住宅ローンの金利の種類についてご説明
します。
まず、住宅ローンには大きく分けて三つの金利タイプがあります。
（1）固定金利期間選択型
（2）全期間固定型
（3）変動金利型
固定金利期間選択型は、固定金利の期間を最初に選択し、
それ以降は変動金利に移行する方式です。
全期間固定型は永久に金利の変わらない方式、
変動金利型は返済日数によって金利が変動していく方式です。
それぞれの特徴としては、全期間固定型はずっと金利が
変わらないものの、最初から金利は高めの設定なっています。

住宅ローンの基礎知識

2008-09-06T14:06:00.003+09:00

事前審査に通ったからといって、本審査が確実に通る
という確約がされたわけではありません。
本審査は、事前審査よりも、より慎重に、より深い審査
が行われます。
本審査は金融機関と提携している保証機関が審査を行
います。
各金融機関の審査の基準は明確ではありません。
金融機関によってまちまちです。
職業や雇用形態などの所謂「属性」によって審査が通ら
ないということもありますが、最近の社会情勢に配慮し、
正社員でなくても融資が行われる場合もありますが、
かなり厳しいのが現状です。
また、他のローンの利用状況なども見られます、特に
注意が必要なのはマイカーローンです。
健康状態も考慮されますので、本審査は厳しいものと
なりますが、通れば晴れて契約となります。
きつい言い方をすれば、物件探しの前にまず自分の
属性確認と信用度の確認をしてみましょう。

住宅ローンの基礎知識

2008-09-05T10:23:00.003+09:00

1 住宅ローンの事前審査を利用する

住宅ローンに事前審査というものがあります。
ほとんどの金融機関で導入されています。
この、住宅ローンの事前審査が何かといいますと、
住宅ローンの審査に通るどうか不安な方のために、
申し込み前に無料で行われる仮審査のことです。
住宅ローンの審査というものは、申し込みをして
審査を受け、審査に通ってやっと融資を受けられる
ものでした。
申し込みから審査についての返事が来るまでに
1週間くらいの時間がかかってしまいました。
仮審査では、3日以内に返事をもらうことができます。
仮審査を受けた上で、比較検討をするのが可能に
なりました。
三井住友銀行では、ホームページで「かんたん審査」
というものを実施しています。
24時間いつでもインターネットから利用でき、電話か
郵送で結果を知らせてくれます。もちろん、無料です。

不動産購入に係わる諸経費

2008-08-21T16:03:00.002+09:00

不動産購入に係わる経費

1）仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。
購入金額の3％＋6万円に消費税5％を加えた金額と
なります。

2）不動産登記費用
動産物件の登記の際にかかる費用です。
登録免許税と司法書士への報酬からなります。

3）火災保険料
不動産物件が火災になった際に保障してくれる
保険の掛け金です。
地震による火災の場合は保険金がおりませんので、
地震保険にも加入しておくことをお薦めします。

4）生命保険料
不動産物件購入にローンを利用する場合には、
生命保険に加入するのが普通です。
万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。
相続を受けた配偶者・子供には抵当権(負債）の
無い資産が残ります。

5）固定資産税・都市計画税
不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。
毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日～翌年3月31日
までの税金を支払います。

6）管理費通常、入居者の管理は賃貸管理会社に一任
しますのでその管理費用が必要です。
また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、
共用部分のエレベーターや照明の電気代、水道代
などの建物管理費用が必要です。
定申告で必要経費として計上できます、キチント対応
することが、貴方の資産を活性化します。

7）修繕費入居者の退出時に内装の修繕が必要に
なります。
また、建物の老朽化を想定して、大規模修繕費用の
積み立てをお奨めします。
ジミですがこれをケチらないで下さい、貴方の
不労所得の土台ですから。

不動産投資・金利の上昇・資金流動化

2008-08-15T19:06:00.003+09:00

3）金利の上昇

長いこと続く現状の超低金利が、これから先も１０年２０年
と継続するとは考えられません。
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、変動金利を
選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ償還をする、固定期間を
長くするなどのリスク対策が必要です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が
望ましいと思われます。

4）資金流動化のリスク

将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
立地が良い物件がリスク回避には一番です。
不動産の購入条件で妥協してはいけないのが、駅からの
距離です。
JR、私鉄を問わずまず、「駅近」10分以内が限界です。
売りにだしても半年、１年さらし物になっている物件は、
ただ一点駅から徒歩15分以上の物です。
表面利回りが13％を超えていても無しのつぶてです、
とにかく「駅近」に拘ることです。
利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。
この場合の表面利回りは、駅近で13％以上が目安です。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を回収しているの
ならば、別段売却価格に固執する必要はないはずですから。

不動産投資のデメリット

2008-08-14T19:11:00.002+09:00

1）空室リスク
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な賃料収入を
推定することができます。
だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で
家賃保証をすることができるわけです。
今後は賃貸経営においても競争が強まることが予想され
ますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など様々
な差別化を選択できます。
繁盛する店、しない店があるように、何の経営においても
売上を予想することは大変困難です。
専門家の意見を良く聞きながら投資用物件選びを慎重に
する必要があります。

2）建物の老朽化
建物の老朽化は経年変化により避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去
した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが
強まりますので、事業計画に修繕費をあらかじめ加えて
おくことが必要です。

不動産投資とは

2008-08-12T19:25:00.003+09:00

5）相続対策不動産投資によって、四つの節税効果があります。

（1）　貸家建付け地としての評価減

（２）　小規模宅地の評価減

（３）　建物の固定資産税評価との差による評価減

（４）　借家権の発生による評価減

その他に資産が増えることによって、相続人に分けやすくなる
というメリットもあります。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく相続対策を
行うというメリットにもなります。

（6）インフレ対策

現金は適切な運用をしていなければ、インフレになった際に
価値が目減りします。
過去と同じように物価が上昇し続けるとは断定できませんが、
物価が上昇した時には購入した不動産の資産価値や家賃
収入も上昇すると考えられ、「不動産投資」はインフレ対策
になります。

不動産投資とは

2008-08-10T21:31:00.002+09:00

4）所得税対策

「不動産投資」で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、
減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費と
して算入することができます。
このうち、建物の減価償却費については実際に支払うわけ
ではなく、帳簿上でのマイナスですので、建物が永遠に使用
できるという前提とするならば、その分課税所得が減少し
税引き後の手取りが増える効果があります。
建物はいずれ老朽化し滅失していくので、減価償却費の
経費参入は当然のことだといえます。

不動産投資とは

2008-08-09T19:50:00.002+09:00

2）私的年金の代替手段公的年金である
国民年金・厚生年金の将来の不安が叫ばれています。
老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が
必要になってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの
商品である個人年金、財形年金がありますが、
「不動産投資」を私的年金の一種として利用する方も
増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金で
ローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入
から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、
公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。

不動産投資とは

2008-08-08T21:23:00.005+09:00

1）安定収入自営業の方であれば、本業とは別に安定的な
収入が得られる不動産投資を望む方が多いようです。
給与所得者の場合、収入減への対応策としても検討されています。
女性や高齢者の収入源というケースもあります。
不動産投資の一番の目的は安定収入です。
2）私的年金の代替手段公的年金である国民年金・厚生年金の
将来の不安が叫ばれています。
老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が必要に
なってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品で
ある個人年金、財形年金がありますが、「不動産投資」を
私的年金の一種として利用する方も増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を
返済してしまえば、それ以降は家賃収入から必要経費を差し引
いた分が手取収入となり、公的年金にプラスする私的年金としての
役割を果たします。

不動産投資とは

2008-08-07T19:51:00.005+09:00

不動産投資預貯金の超低金利、株価の低迷、
将来の年金不安から、預貯金、株式投資と並んで
「不動産投資」を検討する方が増えています。
ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」
という本がベストセラーになりました。
この本にも書かれているように勤労所得、
年金所得に変わる「新たな収入の窓口」
として、資産所得の代表である「不動産投資」が
注目されているわけです。
「不動産投資」とはマンションやアパートを購入し、
他人に賃貸することで家賃収入を得ることと
思われていますが、厳密に言えば、
物件を取得してから売却して換金する
までのトータルの収益を追求する行為です。
この場合、投下した自己資金に対して最終的に
手元に戻る現金の増加率に着目し、
この増加率を年間に換算したものを
投資利回りと呼んでいます。
売却を前提にしなければ、
毎年のキャッシュフローのみに着目しても
構いません。
この場合、物件取得価格に対する年間の
純収入の比率、つまり利回りに着目する
ことになります。
「不動産投資」は預貯金と違い、
ある程度の利回りを確保することができますが、
元本を保証してくれるものではありません。
また、株式投資と違い、資金が短期間で
何倍にもなる投資方法ではありません。
そういう意味で、日本では数少ない
「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法と
いえます。「不動産投資」のメリットとリスクを
理解し、より効率的な資産運用を
おこなうために、ぜひ信頼できる不動産業者に
ご相談されますことをお勧めします。

住宅ローンの返済は毎月払いのみのほうが無難・2

2008-02-18T20:20:00.000+09:00

住宅ローンは長いお付き合いです、無理は禁物です。20年・30年のスパンで返済するのですが、毎月払いに慣れる事が必要です。ボーナス払いを選択するよりもする方が、「繰り上げ償還」を有効に利用する方が賢明でしょう。それも手数料も有りますので計画的に利用します。千葉県北西部の新築住宅の価格は、市川市・浦安市を除けば大方バブル以前の昭和57年頃の価格でしょう。更に価格破壊した上場している大手建売会社は、売り続けなければ（自転車です）下職業者達を、自社に繋ぎ止められないので、信じられない程の「指値」がききます。住宅は一生に一度の物では有りません！最初のマイホームは資産作りの基礎と捉えた方が、後々資産形成で差が出ます。金融機関の信用獲得が得られれば、自宅の次にアパート経営にスムースに移行が出来ます。そんな計画をご夫婦でコツコツ実行するには、ボーナスは住宅ローンだけに拘束されるべきでは有りませんヨ。

住宅ローンの返済は毎月均等払いのみが無難

2008-02-14T18:11:00.001+09:00

ボーナス併用払いを利用しなければ返済できないような、住宅購入計画は住宅ローンに頼りすぎて、先々のことを考えると危険です。バブル以前の日本が右肩上がりの経済成長期なら、土地値が下がる事も無かったし、給与が下がる事も無かったから、ほとんどの方がボーナス併用払いを選択したものです。しかしその時代でも住宅ローンの失敗は、ボーナス払い部分でした。話は逸れますが住宅金融公庫が一番利用された時期に今では考えられない、「ステップ償還」なる返済方法が有りました。最初の5年間は70年償還の金利だけの支払い（管理人の記憶です）6年目から支払い方法が変わり、更に11年目から通常の金利5.5％の支払いになる、大筋そんな償還方法でした。公庫と言えば「国営」でしたからこの支払い方法にこぞって飛びつきました。住宅販売会社は厚生年金との併せ借りをガンガンと使いましたし、購入者も「建物公庫仕様」と、支払い易さに引かれて利用しましたね、国も住宅ローンの専門家（公庫）も右肩上がりを信じていたわけですネ。その結果がバブル後の競売の嵐です、6年目の増額は凌げても11年目で破綻です。

住宅ローンの金利は変動か固定化・その2

2008-02-12T19:07:00.000+09:00

住宅ローンを利用する時に迷うのは、変動金利か固定金利の選択です。住宅ローンは長期間の償還になりますから、金利によって返済額が大きく変わってきます。固定金利を選択した方が安心でしょうが、金利の推移によつては変動のほうが有利だったと言う事も考えられます。変動・固定どちらが良いかは一概には言えませんが、貴方のライフスタイルによっても違ってくるでしょう。全期間固定金利ならば住宅ローンの支払い総額が確定しますから、将来設計に支障が出る確率は変動金利より少ないと思われます。いずれにしても住宅ローンの支払いは、その時の勢いだけでは続きませんから、ご夫婦で時間を掛けて吟味しましょう。ローンで失敗するケースで多いのは夫婦仲が悪い事です、二人三脚で繰り上げ償還を利用して負債を資産に変えましょう。

変動金利か固定金利か・その1

2008-02-11T18:09:00.000+09:00

住宅ローンの金利は固定か変動か・その1住宅ローンの返済期間を短く設定できる場合は変動金利を選択する方が有利でしょう。変動金利とは言っても短期間で金利が、大幅に変動する事は有りません。繰上げ償還を考えている場合は変動金利を選択した方が手数料が掛らない場合が多いようです。また、将来ローンの借り換えを考えている場合も、変動金利を選択する方が良いでしょう。実務経験からお薦めするのは、「長く借りて、短く返す」です。住宅ローンはその時の貴方の属性が基準ですから、その時の最長返済期間を選択する事がベストです。金融機関は短く設定した期間を、貴方の希望で長く設定変更はしてくれません、あくまでも「繰り上げ償還」だけです。この変動の多い時代5年後、10年後のことは不透明ですからネ、長く設定したローンをご夫婦が共同作業で、短期間で返済するのが一番の安全策になります。今の金融機関は完璧な選別融資ですから、将来の計画に事業用不動産の購入が有るのであれば、貴方のメーンバンクは大切にして下さい。

フラット35・2回

2008-02-10T17:14:00.000+09:00

フラット35は物件価格の90％迄融資が受けられます。昨今の住宅ローンは金融機関により様々ですが、中には120％も融資可能なものも有ります。住宅購入の諸経費まで面倒を見てくれる訳ですが、借り入れ側の属性がかなり重要なんですが・・・更にフラット35は住宅金融支援機構が定めた建築基準に適合している事が条件です。かっての住宅金融公庫の所謂「公庫仕様」ですが、今ではどのハウスメーカーでも建売業者でも、それ以上の基準で建築していますから、建築確認証と検査済証を予め確認しておけば問題無いでしょう。フラット35に限らず長期固定金利ローンは各金融機関で、独自のモノを扱っていますので、自分がどれなら利用できるのか、長期間の利用ですから貴方に一番適しているモノを選択して下さい。

住宅ローンの最新の情報

2008-02-09T20:43:00.000+09:00

長期固定金利が魅力の住宅ローン、それが「フラット35」
貴方はフラット35をご存知ですか？長期固定金利の住宅ローンがフラット35です。住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して実行している住宅ローンです。このフラット35は、都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用組合、信用金庫など大方の金融機関で取り扱っています。金利はそれぞれの金融機関により違います。固定金利が最長で35年間適用されます。重要なのは融資を受ける最初の金利です。国の低金利政策により、非常に安い住宅ローン金利が、あたりまえになってますがかっては住宅金融公庫が5.5％、都市銀が7.2％、ノンバンクで8～9％が常識でした。今、明らかに金利上昇局面に入っていると、現場では感じます。投資用物件の融資は実需物件の優遇とは大違いで、フルローンなんて夢の夢、銀行が相手にしてくれません。特に初めての事業用物件購入の方は注意が必要です。

長いことどんなブログにするか迷いに迷いましたが、今日から出直しです。
住宅ローン、リフォーム、中古マンション、オール電化住宅・マンション等、日常業務に関係の深いネタで、尚且つ読んで下さる方に少しでも参考に為るよう努力します（汗）

ブログタイトルを近日変更します。

2007-11-20T22:02:00.000+09:00

このブログは私にとって非常に大切な物です。
何と言ってもグーグルアドセンスの承認ブログですからネ。それだけに何とか格調高く、内容の有るブログにしよう！！なーんて思いましたが・・・ダメです。記事ネタが続きません（涙）長年不動産業の現場で仕事をしていても、あくまでも現業ですから理論とかには疎いのかな。
であれば、現場の人間が肌身で経験した不動産投資物件の経験を踏まえた内容に徹する事が、このブログを末永く維持管理できる事だと痛感しました。肩肘張らずに気楽に書き綴れる不動産投資の情報と、管理人独自のコメントを毎日（これが最重要）投稿できる内容にします。乞うご期待とは言いませんが、たまにどちらかのサイトからお越し戴いた方が、納得する様な現場からのレポートブログに変革します。理論的な事は毎日不動産投資のいろいろなサイトのRSSをリードしていますから、管理人が読んで「なるほど！」的なサイト・ブログ・メルマガは逐次紹介していきます。
本当に近日中に新装開店ですご期待下さい・
管理人敬白

投資用不動産の収益力・資産価値の新たな創造

2007-11-01T20:18:00.000+09:00

投資用不動産の収益力・資産価値の新たな創造

不動産の収益力こそが当該不動産の価値である、という発想は日本でも大きな潮流となって来るでしょう。とは先日書きましたがこの考えが定着してくれば、駅に近い中古オフィス・テナント用の物件を、駅に近いという立地を活かしてリノベーションをして、用途を居住用投資物件に転換することによってその物件の収益力・資産価値を向上させることも実現可能です。実際、そうした方向性は既に現実に実行されています。今後こうした方法に限らず、投資用不動産の収益力・資産価値を最大化するための方法が活性化するでしょう。そうなれば今のインカムゲイン中心の不動産投資物件に、キャピタルゲインの魅力が加味されます。

金融テクニック?

2007-10-31T21:14:00.000+09:00

金融テクニック

村上ファンド等が良くも悪くも注目される様になり世間一般に認知される様になったテクニックです。LTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさに諸刃の剣、ハイリスク・ハイリターンのテクニックです。
物件自体の力、純収益利回りを基本にした後で初めて、金融テクニックを活用することにより、更に多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです・・・と横文字を多用するといかにも！凄いテクニックみたいですが、バブル以前から流行ってた「ワンルーム投資術」で実行されていた方法と大差ないことですな。確かにこの方法で多くの善良なサラリーマン諸氏が、一時の節税効果で少し得をして、その後のバブル崩壊で競売の嵐、自己破産への道を突き進んだのが思い出されるのは、管理人だけですかネ。不動産投資には最低限の自己資金が必要なのは真実です。特に初めて不動産投資用物件を購入する、ごく普通の人には・・・その辺は次回です。

純収益利回りとは？

2007-10-28T17:01:00.000+09:00

収益不動産の購入には純収益利回りが決定要素の重要ポイント
　
純収益とは不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。純収益を「不動産の販売価格」で割ったものがその物件の「純収益利回り」となります。これは物件の力を示す非常に重要な数字です。（正味利回り・ネット利回り・ NOI利回りとも呼ばれます）
これに対して純収益を「不動産の運用利回りに対する自身の最低欲しい利回り」で割ったものが「究極の収益不動産の購入希望価格」となります。　
物件自体の力である純収益は、所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることは有りません。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する状況では別です。

投資用不動産価格決定の新たな潮流

2007-10-27T22:05:00.000+09:00

★投資用不動産価格決定の新たな潮流★

日本では、土地がいくら、建物がいくら、という分け方で価格が決定されるケースが多いので

すが、米国では土地と建物の両方でどれだけの収益を生じるか！を基準に価格が決定されてい

ます。今後、収益還元法が普及するにしたがって、その建物なり土地なり、対象不動産が産む

収益が基本に取引がされる状況が広がって来ます。

具体的なことはどうなるかは分かりませんが、現実的に収益不動産物件（投資用不動産・事業

用不動産）については、収益還元の価格が価格決定の重要な一端を担っています。　
まさにその不動産の収益力を担保として価格が決まっている世界です。要するに不動産の収益力こそが

当該不動産の価値である、という発想は日本でも大きな潮流となってくるでしょう。

大家さんの収入

2007-09-08T10:45:00.000+09:00

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカムゲインとは株式の配当、債券の利子、預金等の利息収入のことです。資産運用や投資に対するリターンのひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益のことを指します。株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は受取利子（利息収入）、投資信託などの場合は収益分配金、不動産投資の場合は賃料収入などです。元本に対する１年間のインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものが「利回り」で、収益性の指標になります。インカムタックスは所得税。インカムゲインは保有し続けることによって得られる現金収入ですが、それに対して、不動産が値上がりしてそれを売却して得た利益はキャピタルゲイン（譲渡益）といいます。

年金はどうなんだ！

2007-09-07T23:19:00.000+09:00

資産運用法

資産運用方法とは、人や会社などの資産を管理運営し、増やして行く手段のことを言います。例えば、不動産投資、株式投資、信託投資、商品先物取引、外国為替保証金取引などがあります。リスクがありますが、その分見返りも十分に期待できます。自己資産を運用管理している人と、しない人では、最終的な資産の開きが1.5～2倍違う、と言われます。昨今の年金問題等を考えると、老後の生活のためには早い段階から自己資産を運用し、自分にあった資産運用方法をみつける事が重要となってきます。その際に、長期的には貨幣価値が下落し物価が上昇する事での「インフレリスク」も考慮する事が重要です。要するに、何もしないでじっと老後を待つうちに、期待していた自分の資産（預金等）の実質価値が減少する事も必然的に有りえます。先進国の近況を見ると年２～３％程度のインフレが継続的になると２５年間程度で貨幣価値が半分に、つまりは物価が２倍になりますから注意が必要です。

REIT

2007-09-06T13:59:00.000+09:00

不動産投資の環境変化、多様化の時代
不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）　REIT
いきなり英語ですが、正味私もこの10年ほどの変化には唖然として
います。しかし、本年9月に施行予定の金融商品取引法では、不動
産信託受益権や不動産ファンドの出資持分など、不動産が姿を変え
た商品が「有価証券」とみなされ、これらを取り扱う不動産会社は金
融商品取引業として、金融庁の監督下に置かれることになります。
　従来型不動産ビジネス・・・保有を前提とする。
　ファンド・証券化ビジネス・・・保有を前提としない。
投資市場の変化は更に加速しますから勉強して下さい。
ノンリコースローン
最近よく見聞きしますが、不動産の収益力のみで物件を評価する・
しかも、対象不動産から生じる賃料などの収益を担保にする融資
ですが、日本ではまだこれからの様ですが何事にも米国に追随
する国ですから・・・まだ利用金額も桁違いですけど、折にふれ資
料はスクラップした方が良いと思います。

最初の一歩

2007-09-02T09:11:00.000+09:00

建蔽率・容積率、土地を最大限有効利用する為に注意。
建蔽率　60％　　容積率200％　が目安です。駅近の場合商業地域・近隣商業地域なんかも面白いですネ。ひょっとして再開発地域に指定されたり、大型商業ビル建設の地上げ対象になったりしたら、最高ですネ。
インフラの整備状況、使わなくても整備されてる方が良い。
大家さんによっては都市ガスが前面道路に整備されていても、敢てLPガス業者と契約している人は多いんです。何故かと言うとLPガス業者と折衝して、LPガスを何年か利用契約をする見返りにエアコンなどの設備を無料で取り付けさせる事が出来るからです。しかし将来の売却の事を考慮すれば、公共上下水道、都市ガスは必要です。
上記の他にも条件は有りますが、最低限これらをチェックしてOKならそれだけ付加価値の高い土地の上に付属する建物は、資産価値が有りますから、金融機関もそれなりの評価をします。ただし借地は多少趣旨が違いますので、中古物件は除外します。
最初の一歩は手堅く土地付の一棟物件でスタートしましょう。

資産を保有する

2007-08-31T11:02:00.000+09:00

一棟物件は金融機関も資産と認知してくれる
なんで？と思われた貴方に説明します。
バブルの学習を金融機関は確実にしているからです、今の銀行融資は選別融資です。融資対象物件の担保価値と融資予定者の属性を重視します。土地はかっての神話は消えても不動産の基本ですから選択さえ間違えなければ、土地は資産です。
駅に近い事、これが何よりも重要です。JRなら最高ですが私鉄でもOKです、千葉県では1番・総武線（本線じゃないですヨ）2番・東京メトロ東西線3番・ＪＲ京葉線、常磐線　勝手にランク付けましたが、要は東京に一直線がベストです。これはサブリース付ける時も有利です。駅近が1番。
道路付け、その物件がどんな道路に接道しているのか。
公道に面して私道が無いのがベストで間口は広いほど良し、南公道面なら尚よしです。ただし公道に接道していても間口2mの敷地延長の物はダメ。普段何げなく歩いてる道路、道には全て名称が付いてますので確認して下さい。極力私道は避けましょう。

ワンルームマンション投資術？

2007-08-27T20:12:00.000+09:00

一棟物件が不動産投資の王道
今から25年も前に「ワンルーム・マンション投資術」といった本が一部の若い不動産営業マンの必読書だった事が有りました・
著者は東京の中野で不動産会社を経営されてました。内容は節税対策目的で、自己資金を最小限に抑えワンルーム・マンションをローンを活用して購入、金利、減価償却費（定率法）、諸経費を計上して不動産賃貸収支を赤字にして、給与所得と損益通算して所得税の還付を受ける、住民税も減額される良いことばかりで、当時の若いサラリーマンには人気の不動産投資でした。
時代背景として今では信じられない高金利（都市銀で8.2％・ノンバンクで10％）と減価償却の定率法が使えた、不動産業界が不景気で都内の一等地のマンションでも虫食い状態で完売できない状況が在りました。従ってそんな売れ残りのマンションを2DKでも3DKでもとにかく投資用として販売したんです、「利回り保証付」で。私も沢山売りました。
区分所有マンション1室の賃貸経営は「満室かゼロ」しかない。
キャピタルゲインはまず望めない。
売却が容易でない。
コレだけは忘れないでください。

キャシュフロー

2007-08-25T08:15:00.000+09:00

不動産投資の肝！キャシュフロー
　　キャシュフロー＝収入－経費
いたってシンプルです、って言うか商売の大原則ですネ。
不動産投資の「高利回り物件」は建築後の年数が高い物が多いのが特徴です。表面利回りを多くするには物件価格を低くすれば高利回りになりますが、それよりも貴方がその物件の大家さんになった時に、物件価格以外に出て行くお金を極力抑える必要が有ります。
買い付けを満額で出して、購入条件に建物の外観のリフォームを入れたりするか、リフォーム済みの物だけ選択する等いかに出費を抑えるかが大切な事です。節税対策が目的ではなくあくまでも実質的な収益が目的なんですから、安易な妥協はせずに粘り強く交渉する事です。安定したキャシュフローが次の物件購入の際の金融機関との有利な交渉材料になります。
表面利回りでは判らない実質的な収益を、担当者を通じて現所有者に確認を取ることが、最終決断の前に不可欠です。
手元にお金が残らなければ、以後の買い増しは無理です。

任意売却の取り組み方。

2007-08-23T20:54:00.000+09:00

閉鎖型市場の任意売却だからオイシイ
民事執行法が数度改正され、不当な占有が排除され競売妨害と見做されれば警察までもが介入出来る様になり、期間入札からリスクが大幅に減少した結果、期間入札はオークションになりました。それはそれで良い事ですが、期間入札は貴方もご覧になる不動産情報のポータルサイトの情報と同じレベルまで、誰でも知りえる情報に為りました。しかし任売の情報は前述した如くいまだに限定情報です、更に競売を取り下げるには幾つかのハードルが在ります。
競売は債権者が申し立てたのですから、債権者が取り下げを申し立てる事もできますが、裁判所を納得させる条件が必要になります。
はっきり言って不動産の初心者や片手間で出来る作業ではありませんが、経験豊富で信頼できる業者とタイアップできれば、以前の期間入札での競落と同様の「高利回り・高収益」な物件が貴方の物になります。

配当要求の終期の公告

2007-08-22T11:09:00.000+09:00

競売開始決定後の任売
競売手続が開始されると、「配当要求の終期の公告」なんてものが裁判所の掲示板に貼りだされます、その意味はその物件の他の債権者に債権額等を届出なさいよ、と言うのが本旨なんですが・・・実際に閲覧してるのは、競売情報誌の人や競売・任売専門の不動産業者なんです。これが唯一競売が開始された事を知る情報で、毎週公告されますが、この公告は裁判所でしか閲覧出来ません。
この情報をネットなり専門誌で閲覧すると、月に1万円は最低でも掛かりますが、裁判所に行くのが面倒な業者は情報屋さんから買ってます。当然私も購入してます。この公告から約6ヶ月程度で期間入札も完了します、例外も有りますが。しかしここで重要なのは競売の最終段階の「期間入札」までに競売申し立てされた物件の70％は、「取り下げ」られてしまいます。これが重要なんです。
本当にオイシイ物件は期間入札には出てこないんです！！
何故なのか？・・・
（注）公告日時は各裁判所により異なります

任意売却・任売って何だ？

2007-08-21T23:04:00.000+09:00

任売・任意売却
貴方が所有する、ごく普通の状態のマイホームが子供の成長により手狭になり、買い換えようとして自宅を売りに出すのも任意売却です
所有者の意思で価格を決めて任意に売り出すのですから。しかし、ここで言う任売は少し趣が異なります。どこが違うのかと言うと、強制的な競売に対する任意売却。分かり易く説明しますと、任売もその時期が競売申請の前と後ではかなり趣が違います。
申し立て前の任売は水面下の売却ですから、その物件関係者か、弁護士、会計士あたりから業務提携（？）している不動産業者に情報が出る物です、表面上は普通の物件です。この情報はカナリ特殊な情報源になります。しかし、競売申し立て後の「任売」はある方法さえ理解すれば、宝の山になります。が！こればっかりは如何に玄人はだしでも、相手は裁判所であり大手金融機関です、貴方が競売申し立ての銀行の超優良顧客なら話は別ですが・・・しかし、ここら辺りが要するに大金持ちが、更に資産を増やすカラクリなんですヨ。
ですがそんな宝の山情報も裁判所に出向けば入手出来ます、形の上では。　有りますヨ、ここだけの情報が。

競売物件（けいばい・きょうばい）

2007-08-20T20:11:00.000+09:00

競売物件・任売物件も視野に入れておきましょう。
いきなり競売（ケイバイ・キョウバイ）なんて言われても、怖くてダメ！
なんて声が聞こえそうですが、こんな市場も在る事は是非知っておいて下さい。
競売
何らかの理由により住宅ローンなり事業用借入金の支払いが延滞したり、不払いが継続すると金融機関は　抵当権を実行する為に裁判所に競売の申し立てを申請します。受理されればその不動産は差し押さえられ　競売の開始決定が公告されます。(専門用語が有ります)、これで裁判所＝国家権力による強制的な抵当不　動産の売却が始まります。こうなると所有者＝債務者の言い訳なんぞは無視です。裁判所の淡々としたス　ケジュールで事は運びます、で開始決定から約半年で大方の物件は売却完了、一件落着です。
私がこの業界に入った頃は（もう30数年前です）本当に怖い分野でまともな業者は立ち入り不可でした。　バブル崩壊後特に小泉総理大臣の時代に民事執行法が改正されて、誰でも参加できるオークションになり　ました。もつともその為に旨みは激減しましたが、そこで更なる裏技が「任売」です。

不動産投資で成功！リタイアは本当か？

2007-08-19T20:45:00.000+09:00

不動産投資で成功！早期リタイア。は本当か？
　　ネットで特にブログ・ランキングなんかを見ていると、あたかも簡単に
　　大家さんになって不労所得が湯水のごとく得られる、様なのが有りま
　　すが・・・ウソです。
　　私の顧客の中に40代で木造アパート2軒、4階建マンション（新築）
　　更に自宅を購入して頂いたA氏はコインランドリーの店舗展開に夢
　　中です。JR船橋駅から徒歩5分の中古マンションを購入頂いた中国
　　人の女性はリアルの貿易商でも稼いでいます。
　　中国株で、FXで儲けたからその利潤を不動産投資で、資産として確
　　定する人はいても、早期リタイアなんてアホな事を言う人はいません
　　サラリーマンの生涯年収は2億円と謂われています、それを楽々と
　　超えて年収(正味)で1億以上有れば、しかも不動産賃貸業の税引
　　き後の収入が有れば、カリブ海クルーズも楽しいでしょうネ。
　　私が購入のお手伝いした大家さんは、皆さん働き者ですね、資産の
　　一つの柱、それも安全なバックボーンとして他のビジネスでも貪欲な
　　方が多いですね。
　　そんな方々が一番知りたがる、究極の高利回り物件の宝庫とは
　　次項です。

良い物件を取敢えず「押さえる」コツ

2007-08-18T21:30:00.000+09:00

結果の可否を連絡する
貴方の希望条件を確実に伝えてある、貴方のエージェントが自信を持って貴方に資料送付して、貴方も資料の上で見てみたいと思った物件です。しかも現地案内までしたのですから、営業担当者は貴方の連絡を首を長くして待ってます、連絡は当日します。断る時は理由を簡潔に伝え、また資料送付宜しくと頼みます。
購入してもいいかな？の時は更に詳細な資料を揃えて貰います。
担当者は「すぐに物件を押さえましょう、買い付けを下さい」と言うはずですから、承諾だけしておきます。但し電話でも「条件が合えば」のひと言は必ず付加えけます。
「買い付け」は貴方に対する拘束力は有りませんが、仲介業者が元付け業者に諸条件を折衝するには必需品ですし、元付け業者も貴方の買い付けを受ける以上、他業者からの問い合わせの際に買い付けが入っている旨明言しますので、短期間物件を押さえるには最良の方法です。しかし貴方が気に入った物件は他の人も良いと思うはずですから、ココから貴方は貴方の担当者をフルに使って、貴方の資産形成の為に頑張りましょう。

結果を出す前に再確認

2007-08-17T11:26:00.000+09:00

案内を予約する時に追加資料として「最寄り駅からの詳細地図」を当日持ってきて欲しい旨頼んでおけば、動態図を貼りあわせた大きな地図を提供してくれますから、それをもとに駅まで歩いてみます。
投資家の中には「自分が住むわけじゃないから」と、現地すら見学しない人もいますが、資産価値のある物件が欲しければ現場周辺は、自分の目で確認します。担当者が車で案内するルートは見せたくない物が無いルートと思う事です。それとマイホームを探すときは自分が毎日歩くので、重要なんですが・・・それとこれは大きな声では言えませんが、私は物件の半数以上は電車を利用して駅から徒歩で現地まで行って写真を撮りますが、実需物件の駅から何分よりも投資用物件の駅から何分の方が、甘い気がします。
目安は800mが10分です。歩くことに依り街の雰囲気、元気さ、などが判ります。駅前には賃貸専門の不動産屋も在りますから、家賃も確認しましょう。

文中の動態図とは航空写真地図のことです。業者の必需品です。

好物件は人間関係でGet!

2007-08-15T22:01:00.000+09:00

好物件は人間関係で確保する。
ネット上だけで全て完結しないのが不動産取引です、物件はダウンロード出来ませんから。どうしても業者との折衝が必要ですし、重要な要素です。そこで、自分のエージェントにする業者の担当者を自分自身で決めます。投資用に限定した場合関東地方なら東京は23区に一人
都下に一人、千葉、神奈川、埼玉に各一人選択します。この選択基準は会社の規模は不問でOKです。社有物件専門業者は除外します、社有物件だけ紹介しますから。
選択したら夫々に自分の購入条件をハッキリと正確に伝えます、その際連絡方法も指定します、メール、FAX、電話（携帯か自宅）のどれが
良いかも指定します。私ならPCのメールにします。資料送付の時は
元付け業者（専任受託業者）の販売用図面、物件外観写真、近隣の
写真、賃料表、それに担当者が現地確認した際の見解等を添付して貰います。これ非常に重要なんですが、最近の若い営業の人は現場も見ずに、平気でお客様に資料をFAXしてますからね・・・恐ろしい！
不動産賃貸業を始めるのですから、ココは省略無しです。ましてやメールアドレスだけで資料請求しても、業者もロクナ対応はしませんヨ。

不動産営業マンも人の子です。
貴方も何かの事で体感した事があるはずですが、信頼されてると思った相手には誠心誠意の対応をする筈です。この業界の営業マンも同じです、毎月一回メールアドレスだけ記載して問い合わせをするよりも、
キチンと与えるものは与えて情報を収集して下さい、キット貴方の欲しい「新着・高利回り・高収益・好物件」が貴方の物になります。
そして貴方が信頼したエージェントから、貴方が現地を見学したい物件
が送信されたならば、何の躊躇も無く「現地を見たい」と連絡しましょう。その際は「御社まで行きますから、案内お願いします」と言って下さい。
このガソリンが高い時代、「ナビが有るので、近くで待ち合わせ」は愚の最たるものです。案内は業者の車でして貰いましょう！これが業者側から見れば「見込み客の囲い込み」になります・・・デスが！！
ここからが重要です。
不動産は信じられないでしょうが衝動買いが多いんです！
どんなに高利回りでも、現況が満室でも即断はだめです。
現地をしっかりと確認したら「○○サン、どうも有難う。私はここから最寄駅まで歩きますので、結果は後ほど必ず連絡します」と宣言します。
これ重要です。

不動産流通のカラクリ

2007-08-14T22:12:00.000+09:00

利回りは選択の目安ですが、そればかりで探しても中々まともな物件
　　には行き当たりません。

　　買取業者
　　　この業界には安くて、築年数等の条件が良くて更に高利回りの物件

　　　を、一般市場に出る前に業者から買取って、リニューアル物件として

　　　適切な（？）　利回りと価格で再販する事を事業の柱にしている業者

　　　が多数存在します。業者にとっては便利で、力強い存在です。

　　　案内もせず、ローンの手間も省ける気心の知れた同業者が買って

　　　くれるのですから、万歳です。

　　　万歳なんですが・・・ココデ貴方にある秘訣をお教えしましょう。

　これで貴方は高利回り・高収益で築浅の好物件が手に入ります。

　　（不動産流通の仕組みの理解）

　　　仲介とか媒介と呼ばれる取引形態がある事は貴方もご存知ですね。
　　　
　　　中古物件は投資用、実需共にほとんどが仲介物件です。

　　　宅建業者（不動産屋）が依頼者（売主）から売却を依頼された場合

　　　業者は各地の不動産流通機構に登録する義務が生じます。

　　　これがレインズ登録です。（業者が売主の時は不要）

　　　ネットのポータルサイトではありません。このレインズは宅建業者

　　（宅建免許が有る）しか閲覧できません。まあいろんな使い方があり

　　　ますが、これにより流通大手も町の不動産屋も情報共有できます。

　　　これが優良好物件探しのポイントです。

　　　何でポイントなの？と疑問に感じた貴方には次項でお話しますヨ。

不動産投資・競売入札の実務

2007-08-13T19:52:00.000+09:00

（キャピタルゲイン）

不動産を安く買って高く売る・・・売買差益を得る

　　ほとんどの不動産業者はこれです。

　　日々安い物件を探しまくりです。従って貴方が業者より情報

　　が早く手に入る立場なら、金融機関、弁護士事務所など特殊

　　な環境又は競売か任売物件に挑戦するしか、大きく差益が出る　　

　　物件は無理でしょう。しかも不動産は売り・買いで税金が課税
　　
　　されますから。

　　ただ、キャピタルゲインが見込める優良物件、資産価値の

　　高い物件を探す事は是非忘れないで下さい。

不動産投資の「利回り」

不動産投資用物件を選択する際の目安として、利回りを重視するのは投資ですから当然です。

表面利回り
　　　　　満室時年間収入÷物件購入価格×100
実質利回り
　　　　　購入時の諸費用、維持管理費、公租公課等賃貸物件を経営
　　　　　するのに必要な経費を差し引いた実質的な利回り

大半の情報はオンライン、オフライン共に満室時想定利回り表記です

　　高利回りにはそれなりの訳が有ります。

　　共通する事は「築年数が古い」・・・昭和60～平成2年築が多い。

　　あのバブルの真っ最中に建築購入したものです。

　　現大家さんの維持管理の状態次第で大きな差が出ます。

不動産投資・競売・任倍の実務

2007-08-12T21:39:00.000+09:00

1.不動産と動産　　　民法の定義によれば不動産とは、（初めて読みました）
　　「不動産とはその土地の上に存在する建物、木、畑・・・
　　その土地に依存している物のことです。
　　不の付かない「動産」とは車、家具、液晶TV、それらを買う
　　現金等、ほとんどの人がこれにお金と労力を使います。
　　要するに、形を変えずに移転できる財産です。
　　不動産と動産、読んでのごとく不動の財産です。（地球です）
　　従って動産に比べると超安全な不動産は、昔から投資の対象
　　には打ってつけなんです。　　　　戦争は領土と言う不動産をめぐる対立です。今の日本近辺も　　　　　一昔まえなら戦争ですネ
1－2不動産投資
　　そこで不動産投資です。
　キャピタルゲインとインカムゲイン
　（インカムゲイン）
　不動産投資には二つの方法が有ります、貴方は東京の丸の内
　ご存知ですよネ、かって「三菱村」なんて言ってた人もいます
　が、日本一の大家さん三菱地所の牙城です。「丸の内」は
　三菱の店子です、売りません。
　持ち続けることに依り生ずる収益・・・家賃収入
　不労所得の代表＝大家さんです。