不動産購入に係わる諸経費

不動産購入に係わる経費

1）仲介手数料
不動産物件を仲介した不動産業者に支払います。
購入金額の3％＋6万円に消費税5％を加えた金額と
なります。

2）不動産登記費用
動産物件の登記の際にかかる費用です。
登録免許税と司法書士への報酬からなります。

3）火災保険料
不動産物件が火災になった際に保障してくれる
保険の掛け金です。
地震による火災の場合は保険金がおりませんので、
地震保険にも加入しておくことをお薦めします。

4）生命保険料
不動産物件購入にローンを利用する場合には、
生命保険に加入するのが普通です。
万一の際には、ローン残債はこの保険で返済されます。
相続を受けた配偶者・子供には抵当権(負債）の
無い資産が残ります。

5）固定資産税・都市計画税
不動産物件を所有している人に毎年かかる税金です。
毎年1月1日現在の持ち主が、4月1日～翌年3月31日
までの税金を支払います。

6）管理費通常、入居者の管理は賃貸管理会社に一任
しますのでその管理費用が必要です。
また、建物の運営費用として清掃、点検、消耗品交換、
共用部分のエレベーターや照明の電気代、水道代
などの建物管理費用が必要です。
定申告で必要経費として計上できます、キチント対応
することが、貴方の資産を活性化します。

7）修繕費入居者の退出時に内装の修繕が必要に
なります。
また、建物の老朽化を想定して、大規模修繕費用の
積み立てをお奨めします。
ジミですがこれをケチらないで下さい、貴方の
不労所得の土台ですから。

不動産投資・金利の上昇・資金流動化

3）金利の上昇

長いこと続く現状の超低金利が、これから先も１０年２０年
と継続するとは考えられません。
ローンを利用して「不動産投資」をする場合、変動金利を
選択した場合には返済額アップのリスクを負うことになります。
返済期間を短く設定する、繰上げ償還をする、固定期間を
長くするなどのリスク対策が必要です。
ある程度自己資金がある上でローンを利用するという姿勢が
望ましいと思われます。

4）資金流動化のリスク

将来売れなくなるかも知れないというリスクがあります。
立地が良い物件がリスク回避には一番です。
不動産の購入条件で妥協してはいけないのが、駅からの
距離です。
JR、私鉄を問わずまず、「駅近」10分以内が限界です。
売りにだしても半年、１年さらし物になっている物件は、
ただ一点駅から徒歩15分以上の物です。
表面利回りが13％を超えていても無しのつぶてです、
とにかく「駅近」に拘ることです。
利回りが良ければ、流動化し易いと言えます。
この場合の表面利回りは、駅近で13％以上が目安です。
高利回りの物件を運用し、すでに投下資金を回収しているの
ならば、別段売却価格に固執する必要はないはずですから。

不動産投資のデメリット

1）空室リスク
ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあります。
賃貸経営では、近隣相場からある程度正確な賃料収入を
推定することができます。
だからこそ、賃貸管理会社は一括借り上げなどの方法で
家賃保証をすることができるわけです。
今後は賃貸経営においても競争が強まることが予想され
ますので、差別化が必要となってくるでしょう。
立地・デザイン・間取り・防犯・管理・貸し方・賃料など様々
な差別化を選択できます。
繁盛する店、しない店があるように、何の経営においても
売上を予想することは大変困難です。
専門家の意見を良く聞きながら投資用物件選びを慎重に
する必要があります。

2）建物の老朽化
建物の老朽化は経年変化により避けられません。
老朽化した建物をそのままにしておくと、入居者が退去
した際に新たな入居者が決まらないという空室リスクが
強まりますので、事業計画に修繕費をあらかじめ加えて
おくことが必要です。

不動産投資とは

5）相続対策不動産投資によって、四つの節税効果があります。

（1）　貸家建付け地としての評価減

（２）　小規模宅地の評価減

（３）　建物の固定資産税評価との差による評価減

（４）　借家権の発生による評価減

その他に資産が増えることによって、相続人に分けやすくなる
というメリットもあります。
資産家にとってみれば、物納用地を潰すことなく相続対策を
行うというメリットにもなります。

（6）インフレ対策

現金は適切な運用をしていなければ、インフレ になった際に
価値が目減りします。
過去と同じように物価が上昇し続けるとは断定できませんが、
物価が上昇した時には購入した不動産の資産価値や家賃
収入も上昇すると考えられ、「不動産投資」はインフレ対策
になります。

不動産投資とは

4）所得税対策

「不動産投資」で得た収入にはもちろん税金がかかりますが、
減価償却費、ローン金利、管理費、修繕費など必要経費と
して算入することができます。
このうち、建物の減価償却費については実際に支払うわけ
ではなく、帳簿上でのマイナスですので、建物が永遠に使用
できるという前提とするならば、その分課税所得が減少し
税引き後の手取りが増える効果があります。
建物はいずれ老朽化し滅失していくので、減価償却費の
経費参入は当然のことだといえます。

不動産投資とは

2）私的年金の代替手段公的年金である
国民年金・厚生年金の将来の不安が叫ばれています。
老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が
必要になってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの
商品である個人年金、財形年金がありますが、
「不動産投資」を私的年金の一種として利用する方も
増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金で
ローン残債を返済してしまえば、それ以降は家賃収入
から必要経費を差し引いた分が手取収入となり、
公的年金にプラスする私的年金としての役割を果たします。

不動産投資とは

1）安定収入自営業の方であれば、本業とは別に安定的な
収入が得られる不動産投資を望む方が多いようです。
給与所得者の場合、収入減への対応策としても検討されています。
女性や高齢者の収入源というケースもあります。
不動産投資の一番の目的は安定収入です。
2）私的年金の代替手段公的年金である国民年金・厚生年金の
将来の不安が叫ばれています。
老後の安心を得るために、公的年金に頼らない収入源が必要に
なってきます。
私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品で
ある個人年金、財形年金がありますが、「不動産投資」を
私的年金の一種として利用する方も増えています。
定年退職時にローンを完済済み、もしくは退職金でローン残債を
返済してしまえば、それ以降は家賃収入から必要経費を差し引
いた分が手取収入となり、公的年金にプラスする私的年金としての
役割を果たします。

不動産投資とは

不動産投資 預貯金の超低金利、株価の低迷、
将来の年金不安から、預貯金、株式投資と並んで
「不動産投資」を検討する方が増えています。
ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」
という本がベストセラーに なりました。
この本にも書かれているように勤労所得、
年金所得に変わる「新たな収入の窓口」
として、資産所得の代表である「不動産投資」が
注目されているわけです。
「不動産投資」とはマンションやアパートを購入し、
他人に賃貸することで家賃収入を 得ることと
思われていますが、厳密に言えば、
物件を取得してから売却して換金する
までのトータルの収益を追求する行為です。
この場合、投下した自己資金に対して最終的に
手元に戻る現金の増加率に着目し、
この増加率を年間に換算したものを
投資利回りと呼んでいます。
売却を前提にしなければ、
毎年のキャッシュフローのみに着目しても
構いません。
この場合、物件取得価格に対する年間の
純収入の比率、つまり利回りに着目する
ことになります。
「不動産投資」は預貯金と違い、
ある程度の利回りを確保することができますが、
元本を保証してくれるものではありません。
また、株式投資と違い、資金が短期間で
何倍にもなる投資方法ではありません。
そういう意味で、日本では数少ない
「ミドルリスク、ミドルリターン」の運用方法と
いえます。「不動産投資」のメリットとリスクを
理解し、より効率的な資産運用を
おこなうために、ぜひ信頼できる不動産業者に
ご相談されますことをお勧めします。