金融テクニック?

金融テクニック

村上ファンド等が良くも悪くも注目される様になり世間一般に認知される様になったテクニックです。LTV（借入比率）を高めレバレッジ（てこの原理）を利かせ自己資本収益率（キャシュオンキャッシュ）を高める手法です。しかしこのテクニックは大きな収益率を生み出すのと同時に金利が上昇した場合には逆のレバレッジがかかり一挙にリスクが倍増してしまいます。まさに諸刃の剣、ハイリスク・ハイリターンのテクニックです。
物件自体の力、純収益利回りを基本にした後で初めて、金融テクニックを活用することにより、更に多くのキャッシュフロー（現金）を得て自己資金の配当率をより高めることが出来るのです・・・と横文字を多用するといかにも！凄いテクニックみたいですが、バブル以前から流行ってた「ワンルーム投資術」で実行されていた方法と大差ないことですな。確かにこの方法で多くの善良なサラリーマン諸氏が、一時の節税効果で少し得をして、その後のバブル崩壊で競売の嵐、自己破産への道を突き進んだのが思い出されるのは、管理人だけですかネ。不動産投資には最低限の自己資金が必要なのは真実です。特に初めて不動産投資用物件を購入する、ごく普通の人には・・・その辺は次回です。

純収益利回りとは？

収益不動産の購入には純収益利回りが決定要素の重要ポイント
　
純収益とは不動産から得られる年間の総収入から年間の「固定資産税・都市計画税・損害保険料・火災保険料・管理費・修繕費」を引いた額をいいます。純収益を「不動産の販売価格」で割ったものがその物件の「純収益利回り」となります。これは物件の力を示す非常に重要な数字です。（正味利回り・ネット利回り・ NOI利回りとも呼ばれます）
これに対して純収益を「不動産の運用利回りに対する自身の最低欲しい利回り」で割ったものが「究極の収益不動産の購入希望価格」となります。 　
物件自体の力である純収益は、所有者等が物件自体に手を加え改善したり、経費の削減をしない限り増えることは有りません。勿論インフレ等により賃料が黙っても上昇する状況では別です。

投資用不動産価格決定の新たな潮流

★投資用不動産価格決定の新たな潮流★

日本では、土地がいくら、建物がいくら、という分け方で価格が決定されるケースが多いので

すが、米国では土地と建物の両方でどれだけの収益を生じるか！を基準に価格が決定されてい

ます。今後、収益還元法が普及するにしたがって、その建物なり土地なり、対象不動産が産む

収益が基本に取引がされる状況が広がって来ます。

具体的なことはどうなるかは分かりませんが、現実的に収益不動産物件（投資用不動産・事業

用不動産）については、収益還元の価格が価格決定の重要な一端を担っています。 　
まさにその不動産の収益力を担保として価格が決まっている世界です。要するに不動産の収益力こそが

当該不動産の価値である、という発想は日本でも大きな潮流となってくるでしょう。