資産を保有する

一棟物件は金融機関も資産と認知してくれる
なんで？と思われた貴方に説明します。
バブルの学習を金融機関は確実にしているからです、今の銀行融資は選別融資です。融資対象物件の担保価値と融資予定者の属性を重視します。土地はかっての神話は消えても不動産の基本ですから選択さえ間違えなければ、土地は資産です。
駅に近い事、これが何よりも重要です。JRなら最高ですが私鉄でもOKです、千葉県では1番・総武線（本線じゃないですヨ）2番・東京メトロ東西線3番・ＪＲ京葉線、常磐線　勝手にランク付けましたが、要は東京に一直線がベストです。これはサブリース付ける時も有利です。駅近が1番。
道路付け、その物件がどんな道路に接道しているのか。
公道に面して私道が無いのがベストで間口は広いほど良し、南公道面なら尚よしです。ただし公道に接道していても間口2mの敷地延長の物はダメ。普段何げなく歩いてる道路、道には全て名称が付いてますので確認して下さい。極力私道は避けましょう。

ワンルームマンション投資術？

一棟物件が不動産投資の王道
今から25年も前に「ワンルーム・マンション投資術」といった本が一部の若い不動産営業マンの必読書だった事が有りました・
著者は東京の中野で不動産会社を経営されてました。内容は節税対策目的で、自己資金を最小限に抑えワンルーム・マンションをローンを活用して購入、金利、減価償却費（定率法）、諸経費を計上して不動産賃貸収支を赤字にして、給与所得と損益通算して所得税の還付を受ける、住民税も減額される良いことばかりで、当時の若いサラリーマンには人気の不動産投資でした。
時代背景として今では信じられない高金利（都市銀で8.2％・ノンバンクで10％）と減価償却の定率法が使えた、不動産業界が不景気で都内の一等地のマンションでも虫食い状態で完売できない状況が在りました。従ってそんな売れ残りのマンションを2DKでも3DKでもとにかく投資用として販売したんです、「利回り保証付」で。私も沢山売りました。
区分所有マンション1室の賃貸経営は「満室かゼロ」しかない。
キャピタルゲインはまず望めない。
売却が容易でない。
コレだけは忘れないでください。

キャシュフロー

不動産投資の肝！キャシュフロー
　　キャシュフロー＝収入－経費
いたってシンプルです、って言うか商売の大原則ですネ。
不動産投資の「高利回り物件」は建築後の年数が高い物が多いのが特徴です。表面利回りを多くするには物件価格を低くすれば高利回りになりますが、それよりも貴方がその物件の大家さんになった時に、物件価格以外に出て行くお金を極力抑える必要が有ります。
買い付けを満額で出して、購入条件に建物の外観のリフォームを入れたりするか、リフォーム済みの物だけ選択する等いかに出費を抑えるかが大切な事です。節税対策が目的ではなくあくまでも実質的な収益が目的なんですから、安易な妥協はせずに粘り強く交渉する事です。安定したキャシュフローが次の物件購入の際の金融機関との有利な交渉材料になります。
表面利回りでは判らない実質的な収益を、担当者を通じて現所有者に確認を取ることが、最終決断の前に不可欠です。
手元にお金が残らなければ、以後の買い増しは無理です。

任意売却の取り組み方。

閉鎖型市場の任意売却だからオイシイ
民事執行法が数度改正され、不当な占有が排除され競売妨害と見做されれば警察までもが介入出来る様になり、期間入札からリスクが大幅に減少した結果、期間入札はオークションになりました。それはそれで良い事ですが、期間入札は貴方もご覧になる不動産情報のポータルサイトの情報と同じレベルまで、誰でも知りえる情報に為りました。しかし任売の情報は前述した如くいまだに限定情報です、更に競売を取り下げるには幾つかのハードルが在ります。
競売は債権者が申し立てたのですから、債権者が取り下げを申し立てる事もできますが、裁判所を納得させる条件が必要になります。
はっきり言って不動産の初心者や片手間で出来る作業ではありませんが、経験豊富で信頼できる業者とタイアップできれば、以前の期間入札での競落と同様の「高利回り・高収益」な物件が貴方の物になります。

配当要求の終期の公告

競売開始決定後の任売
競売手続が開始されると、「配当要求の終期の公告」なんてものが裁判所の掲示板に貼りだされます、その意味はその物件の他の債権者に債権額等を届出なさいよ、と言うのが本旨なんですが・・・実際に閲覧してるのは、競売情報誌の人や競売・任売専門の不動産業者なんです。これが唯一競売が開始された事を知る情報で、毎週公告されますが、この公告は裁判所でしか閲覧出来ません。
この情報をネットなり専門誌で閲覧すると、月に1万円は最低でも掛かりますが、裁判所に行くのが面倒な業者は情報屋さんから買ってます。当然私も購入してます。この公告から約6ヶ月程度で期間入札も完了します、例外も有りますが。しかしここで重要なのは競売の最終段階の「期間入札」までに競売申し立てされた物件の70％は、「取り下げ」られてしまいます。これが重要なんです。
本当にオイシイ物件は期間入札には出てこないんです！！
何故なのか？・・・
（注）公告日時は各裁判所により異なります

任意売却・任売って何だ？

任売・任意売却
貴方が所有する、ごく普通の状態のマイホームが子供の成長により手狭になり、買い換えようとして自宅を売りに出すのも任意売却です
所有者の意思で価格を決めて任意に売り出すのですから。しかし、ここで言う任売は少し趣が異なります。どこが違うのかと言うと、強制的な競売に対する任意売却。分かり易く説明しますと、任売もその時期が競売申請の前と後ではかなり趣が違います。
申し立て前の任売は水面下の売却ですから、その物件関係者か、弁護士、会計士あたりから業務提携（？）している不動産業者に情報が出る物です、表面上は普通の物件です。この情報はカナリ特殊な情報源になります。しかし、競売申し立て後の「任売」はある方法さえ理解すれば、宝の山になります。が！こればっかりは如何に玄人はだしでも、相手は裁判所であり大手金融機関です、貴方が競売申し立ての銀行の超優良顧客なら話は別ですが・・・しかし、ここら辺りが要するに大金持ちが、更に資産を増やすカラクリなんですヨ。
ですがそんな宝の山情報も裁判所に出向けば入手出来ます、形の上では。　有りますヨ、ここだけの情報が。

競売物件（けいばい・きょうばい）

競売物件・任売物件も視野に入れておきましょう。
いきなり競売（ケイバイ・キョウバイ）なんて言われても、怖くてダメ！
なんて声が聞こえそうですが、こんな市場も在る事は是非知っておいて下さい。
競売
何らかの理由により住宅ローンなり事業用借入金の支払いが延滞したり、不払いが継続すると金融機関は　抵当権を実行する為に裁判所に競売の申し立てを申請します。受理されればその不動産は差し押さえられ　競売の開始決定が公告されます。(専門用語が有ります)、これで裁判所＝国家権力による強制的な抵当不　動産の売却が始まります。こうなると所有者＝債務者の言い訳なんぞは無視です。裁判所の淡々としたス　ケジュールで事は運びます、で開始決定から約半年で大方の物件は売却完了、一件落着です。
私がこの業界に入った頃は（もう30数年前です）本当に怖い分野でまともな業者は立ち入り不可でした。　バブル崩壊後特に小泉総理大臣の時代に民事執行法が改正されて、誰でも参加できるオークションになり　ました。もつともその為に旨みは激減しましたが、そこで更なる裏技が「任売」です。

不動産投資で成功！リタイアは本当か？

不動産投資で成功！早期リタイア。は本当か？
　　ネットで特にブログ・ランキングなんかを見ていると、あたかも簡単に
　　大家さんになって不労所得が湯水のごとく得られる、様なのが有りま
　　すが・・・ウソです。
　　私の顧客の中に40代で木造アパート2軒、4階建マンション（新築）
　　更に自宅を購入して頂いたA氏はコインランドリーの店舗展開に夢
　　中です。JR船橋駅から徒歩5分の中古マンションを購入頂いた中国
　　人の女性はリアルの貿易商でも稼いでいます。
　　中国株で、FXで儲けたからその利潤を不動産投資で、資産として確
　　定する人はいても、早期リタイアなんてアホな事を言う人はいません
　　サラリーマンの生涯年収は2億円と謂われています、それを楽々と
　　超えて年収(正味)で1億以上有れば、しかも不動産賃貸業の税引
　　き後の収入が有れば、カリブ海クルーズも楽しいでしょうネ。
　　私が購入のお手伝いした大家さんは、皆さん働き者ですね、資産の
　　一つの柱、それも安全なバックボーンとして他のビジネスでも貪欲な
　　方が多いですね。
　　そんな方々が一番知りたがる、究極の高利回り物件の宝庫とは
　　次項です。

良い物件を取敢えず「押さえる」コツ

結果の可否を連絡する
貴方の希望条件を確実に伝えてある、貴方のエージェントが自信を持って貴方に資料送付して、貴方も資料の上で見てみたいと思った物件です。しかも現地案内までしたのですから、営業担当者は貴方の連絡を首を長くして待ってます、連絡は当日します。断る時は理由を簡潔に伝え、また資料送付宜しくと頼みます。
購入してもいいかな？の時は更に詳細な資料を揃えて貰います。
担当者は「すぐに物件を押さえましょう、買い付けを下さい」と言うはずですから、承諾だけしておきます。但し電話でも「条件が合えば」のひと言は必ず付加えけます。
「買い付け」は貴方に対する拘束力は有りませんが、仲介業者が元付け業者に諸条件を折衝するには必需品ですし、元付け業者も貴方の買い付けを受ける以上、他業者からの問い合わせの際に買い付けが入っている旨明言しますので、短期間物件を押さえるには最良の方法です。しかし貴方が気に入った物件は他の人も良いと思うはずですから、ココから貴方は貴方の担当者をフルに使って、貴方の資産形成の為に頑張りましょう。

結果を出す前に再確認

案内を予約する時に追加資料として「最寄り駅からの詳細地図」を当日持ってきて欲しい旨頼んでおけば、動態図を貼りあわせた大きな地図を提供してくれますから、それをもとに駅まで歩いてみます。
投資家の中には「自分が住むわけじゃないから」と、現地すら見学しない人もいますが、資産価値のある物件が欲しければ現場周辺は、自分の目で確認します。担当者が車で案内するルートは見せたくない物が無いルートと思う事です。それとマイホームを探すときは自分が毎日歩くので、重要なんですが・・・それとこれは大きな声では言えませんが、私は物件の半数以上は電車を利用して駅から徒歩で現地まで行って写真を撮りますが、実需物件の駅から何分よりも投資用物件の駅から何分の方が、甘い気がします。
目安は800mが10分です。歩くことに依り街の雰囲気、元気さ、などが判ります。駅前には賃貸専門の不動産屋も在りますから、家賃も確認しましょう。

文中の動態図とは航空写真地図のことです。業者の必需品です。

好物件は人間関係でGet!

好物件は人間関係で確保する。
ネット上だけで全て完結しないのが不動産取引です、物件はダウンロード出来ませんから。どうしても業者との折衝が必要ですし、重要な要素です。そこで、自分のエージェントにする業者の担当者を自分自身で決めます。投資用に限定した場合関東地方なら東京は23区に一人
都下に一人、千葉、神奈川、埼玉に各一人選択します。この選択基準は会社の規模は不問でOKです。社有物件専門業者は除外します、社有物件だけ紹介しますから。
選択したら夫々に自分の購入条件をハッキリと正確に伝えます、その際連絡方法も指定します、メール、FAX、電話（携帯か自宅）のどれが
良いかも指定します。私ならPCのメールにします。資料送付の時は
元付け業者（専任受託業者）の販売用図面、物件外観写真、近隣の
写真、賃料表、それに担当者が現地確認した際の見解等を添付して貰います。これ非常に重要なんですが、最近の若い営業の人は現場も見ずに、平気でお客様に資料をFAXしてますからね・・・恐ろしい！
不動産賃貸業を始めるのですから、ココは省略無しです。ましてやメールアドレスだけで資料請求しても、業者もロクナ対応はしませんヨ。

不動産営業マンも人の子です。
貴方も何かの事で体感した事があるはずですが、信頼されてると思った相手には誠心誠意の対応をする筈です。この業界の営業マンも同じです、毎月一回メールアドレスだけ記載して問い合わせをするよりも、
キチンと与えるものは与えて情報を収集して下さい、キット貴方の欲しい「新着・高利回り・高収益・好物件」が貴方の物になります。
そして貴方が信頼したエージェントから、貴方が現地を見学したい物件
が送信されたならば、何の躊躇も無く「現地を見たい」と連絡しましょう。その際は「御社まで行きますから、案内お願いします」と言って下さい。
このガソリンが高い時代、「ナビが有るので、近くで待ち合わせ」は愚の最たるものです。案内は業者の車でして貰いましょう！これが業者側から見れば「見込み客の囲い込み」になります・・・デスが！！
ここからが重要です。
不動産は信じられないでしょうが衝動買いが多いんです！
どんなに高利回りでも、現況が満室でも即断はだめです。
現地をしっかりと確認したら「○○サン、どうも有難う。私はここから最寄駅まで歩きますので、結果は後ほど必ず連絡します」と宣言します。
これ重要です。

不動産流通のカラクリ

　　利回りは選択の目安ですが、そればかりで探しても中々まともな物件
　　には行き当たりません。

　　買取業者
　　　この業界には安くて、築年数等の条件が良くて更に高利回りの物件

　　　を、一般市場に出る前に業者から買取って、リニューアル物件として

　　　適切な（？）　利回りと価格で再販する事を事業の柱にしている業者

　　　が多数存在します。業者にとっては便利で、力強い存在です。

　　　案内もせず、ローンの手間も省ける気心の知れた同業者が買って

　　　くれるのですから、万歳です。

　　　万歳なんですが・・・ココデ貴方にある秘訣をお教えしましょう。

　これで貴方は高利回り・高収益で築浅の好物件が手に入ります。

　　（不動産流通の仕組みの理解）

　　　仲介とか媒介と呼ばれる取引形態がある事は貴方もご存知ですね。
　　　
　　　中古物件は投資用、実需共にほとんどが仲介物件です。

　　　宅建業者（不動産屋）が依頼者（売主）から売却を依頼された場合

　　　業者は各地の不動産流通機構に登録する義務が生じます。

　　　これがレインズ登録です。（業者が売主の時は不要）

　　　ネットのポータルサイトではありません。このレインズは宅建業者

　　（宅建免許が有る）しか閲覧できません。まあいろんな使い方があり

　　　ますが、これにより流通大手も町の不動産屋も情報共有できます。

　　　これが優良好物件探しのポイントです。

　　　何でポイントなの？と疑問に感じた貴方には次項でお話しますヨ。

不動産投資・競売入札の実務

（キャピタルゲイン）

不動産を安く買って高く売る・・・売買差益を得る

　　ほとんどの不動産業者はこれです。

　　日々安い物件を探しまくりです。従って貴方が業者より情報

　　が早く手に入る立場なら、金融機関、弁護士事務所など特殊

　　な環境又は競売か任売物件に挑戦するしか、大きく差益が出る　　

　　物件は無理でしょう。しかも不動産は売り・買いで税金が課税
　　
　　されますから。

　　ただ、キャピタルゲインが見込める優良物件、資産価値の

　　高い物件を探す事は是非忘れないで下さい。


不動産投資の「利回り」

不動産投資用物件を選択する際の目安として、利回りを重視するのは投資ですから当然です。

表面利回り
　　　　　満室時年間収入÷物件購入価格×100
実質利回り
　　　　　購入時の諸費用、維持管理費、公租公課等賃貸物件を経営
　　　　　するのに必要な経費を差し引いた実質的な利回り

大半の情報はオンライン、オフライン共に満室時想定利回り表記です

　　高利回りにはそれなりの訳が有ります。

　　共通する事は「築年数が古い」・・・昭和60～平成2年築が多い。

　　あのバブルの真っ最中に建築購入したものです。

　　現大家さんの維持管理の状態次第で大きな差が出ます。

不動産投資・競売・任倍の実務

1.不動産と動産　　　民法の定義によれば不動産とは、（初めて読みました）
　　「不動産とはその土地の上に存在する建物、木、畑・・・
　　その土地に依存している物のことです。
　　不の付かない「動産」とは車、家具、液晶TV、それらを買う
　　現金等、ほとんどの人がこれにお金と労力を使います。
　　要するに、形を変えずに移転できる財産です。
　　不動産と動産、読んでのごとく不動の財産です。（地球です）
　　従って動産に比べると超安全な不動産は、昔から投資の対象
　　には打ってつけなんです。　　　　戦争は領土と言う不動産をめぐる対立です。今の日本近辺も　　　　　一昔まえなら戦争ですネ
1－2不動産投資
　　そこで不動産投資です。
　キャピタルゲインとインカムゲイン
　（インカムゲイン）
　不動産投資には二つの方法が有ります、貴方は東京の丸の内
　ご存知ですよネ、かって「三菱村」なんて言ってた人もいます
　が、日本一の大家さん三菱地所の牙城です。「丸の内」は
　三菱の店子です、売りません。
　持ち続けることに依り生ずる収益・・・家賃収入
　不労所得の代表＝大家さんです。